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Ce qu'il faut savoir !

En application de l’article R. 271-4 du Code de la Construction et de l’Habitation (alinéa c), vous êtes responsable de la sélection du diagnostiqueur immobilier que vous missionnez ! En cas de mauvais choix, vous encourez une sanction pénale (1500 euros) et vous risquez la remise en cause du contrat de vente ou de location. + d'infos - d'infos

Vous êtes responsable du contrôle de la conformité aux critères légaux de l'expert en diagnostics immobiliers auxquels vous faites appel

L’article R... 271-4 du CCH prévoit des sanctions pénales pour les personnes faisant intervenir un professionnel ne répondant pas aux critères légaux : contravention de 5ème classe (soit 1500 euros).
D’autre part, l’article L. 271-6 du CCH étant d’ordre public, le contrat qui lie un professionnel exerçant illégalement à son client (l’ordre de mission) est nul. Sans ce contrat qui définit le champ et la nature de l’intervention de l’expert, il sera plus difficile au donneur d’ordre d’obtenir des réparations dans le cas où une faute du professionnel lui aurait causé un préjudice quelconque.

Enfin, les diagnostics réalisés par un professionnel n’ayant pas les qualités prescrites sont entachés de nullité. Tout se passe donc comme s’ils n’avaient pas été effectués. Avec pour conséquence, le risque pour le donneur d’ordre vendeur ou bailleur de ne pas être exonéré de sa garantie des vices cachés, alors qu’il se croyait souvent de bonne foi,  protégé par l’expertise d’un professionnel et pensait avoir accompli les diligences requises.

A vous donc de comparer et de décider, sans perdre de vue qu'en cas de litige, votre responsabilité pourrait être recherchée. Mais si vous prouvez que vous avez tout mis en œuvre pour vous attacher les services d'un professionnel qualifié, le juge saura en tenir compte en cas de problème.


Pour pouvoir exercer, un diagnostiqueur immobilier doit, justifier de sa compétence, de sa solvabilité, de son indépendance, de son impartialité et des moyens en sa disposition. + d'infos - d'infos

Comment contrôler la qualité du diagnostiqueur immobilier ?

Selon l’article R. 271-3 du Code de la Construction et de l’Habitation, lorsque vous chargez une personne d’établir un dossier de diagnostic technique, cette personne doit vous remettre un document par lequel elle atteste sur l’honneur qu’elle est en situation régulière au regard  de l’article L. 271-6 du Code de la Construction et de l’Habitation et qu’elle dispose des moyens en matériel et en personnel nécessaires à l’établissement des états, constats et diagnostics composant le dossier.

Vous devez exiger que ce document vous soit remis et avez tous pouvoirs pour vérifier l’exactitude des informations qui y sont portées.

La certification des compétences

Selon l'article L. 271-6 du Code de la Construction et de l'habitation, les diagnostics soumis à l'obligation de certification des compétences des personnes physiques sont les suivants :

  Constat de risque d’exposition au plomb,
  Etat mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante,
  Etat relatif à la présence de termites dans le bâtiment,
  Etat de l’installation intérieure de gaz,
  Diagnostic de performance énergétique,
  Etat de l’installation intérieure d’électricité.

Selon l'article R. 271-1 du Code de la Construction et de l'Habitation, la certification des compétences est délivrée à une personne physique.

En conséquence :

  si votre choix se porte sur une personne physique : vous devez vous faire communiquer, pour chaque domaine de diagnostic concerné, soit une copie de son attestation de certification, soit le nom de l’organisme certificateur qui a délivré cette certification,
  si votre choix se porte sur une personne morale : vous devez procéder de la même manière, pour chaque technicien que la société aura chargé de réaliser le ou les diagnostics. Dans ce cas précis, vous devez vérifier que le technicien qui réalise sur place le ou les diagnostics est bien celui que la société vous a préalablement indiqué.

L'assurance de responsabilité civile professionnelle

Selon l’article R. 271-2 du Code de la Construction et de l’Habitation, les personnes (physiques et/ou morales) mentionnées à l’article L.271-6 du même Code doivent souscrire une assurance dont le montant de la garantie ne peut être inférieur à 300 000 € par sinistre et 500 000 € par année d’assurance.

En conséquence :

  si votre choix se porte sur une personne physique : vous devez vous faire communiquer une attestation d’assurance établie au nom de cette personne physique, comportant la mention des montants de garanties minima ci-dessus ainsi que la liste de tous les types de diagnostics (obligatoires ou non) pour lesquels cette personne est assurée. Vous devez également vérifier que tous les diagnostics que vous l’avez chargée d’établir figurent dans cette liste et que les dates de début et fin de validité de l’attestation couvrent bien la date de réalisation des diagnostics.
  si votre choix se porte sur une personne morale : vous devez vous faire communiquer une attestation d’assurance établie au nom de cette personne morale et comportant,  outre les éléments ci-dessus, les noms des personnes physiques certifiées appartenant à cette entreprise et assurées par le contrat.

L’organisation et les moyens

L’exigence d’organisation mentionnée à l’article L. 271-6 du Code de la Construction et de l’Habitation se comprend comme l’obligation du diagnostiqueur de disposer des moyens en matériel et en personnel nécessaires pour l’établissement des états, constats et diagnostics composant le dossier. S’il n’est pas toujours facile ni très instructif de s’enquérir des moyens en personnel de l’expert, Rnda.fr vous indique  les matériels appropriés pour la réalisation de l’ensemble de ses missions : voir la description de chaque diagnostic du DDT.

L’indépendance et l’impartialité

Selon l’article L. 271-6 du Code de la Construction et de l’Habitation, l’expert en diagnostic immobilier ne doit avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance avec le propriétaire ou son mandataire qui fait appel à lui. Il ne peut non plus recommander à son client une ou des entreprises exerçant des activités de traitement ou de travaux en relation avec ses diagnostics.

Les notions d’indépendance et d’impartialité de l’expert en diagnostic immobilier sont étroitement liées. Son indépendance et son impartialité pourraient par exemple être fragilisées lorsque le volume d’affaires fournies par une agence immobilière partenaire représente une grosse part de son activité.  De même, il est évident que son indépendance et son impartialité sont sujettes à caution lorsqu’il est  missionné par une personne ayant un lien familial ou contractuel avec lui.


D’autres critères de choix à prendre en compte : le prix, la qualité de ses questions, conseils et explications lors du premier contact téléphonique ou encore le bouche à oreille. + d'infos - d'infos

D'autres critères de choix.

Autres critères à prendre en compte pour choisir une personne qualifiée et s'assurer ainsi d'un travail de qualité qui limitera votre responsabilité en cas de litige avec l'acquéreur.

  le tarif : référez-vous à la grille de prix élaborée par Rnda.fr pour les comparer.
  lors de votre entretien téléphonique, interrogez-le sur sa méthodologie, demandez-lui en quoi consiste tel ou tel diagnostic, quelle est sa finalité, les risques que vous encourez en cas de problèmes. Le professionnel doit prendre le temps de vous expliquer tout ceci de manière très précise. S'il paraît hésitant ou agacé, passez au suivant !
  le bouche à oreille peut vous aider efficacement. Un ancien client satisfait peut vous recommander tel ou tel diagnostiqueur immobilier. N’hésitez donc pas à vous renseigner autour de vous auprès des personnes ayant récemment pris partie à une transaction immobilières.


Pour des raisons d’indépendance et d’impartialité, une agence immobilière ou un notaire n’ont pas le droit de vous obliger à contracter avec un diagnostiqueur en particulier, + d'infos - d'infos

Une agence immobilière ou un notaire n’ont pas le droit de vous obliger à contracter avec un diagnostiqueur en particulier.

Une agence immobilière ou un notaire, dans le cadre de leur devoir de conseil, sont tenus d’informer leur client de ses obligations en lui indiquant notamment quels diagnostics doivent être réalisés sur son bien avant sa vente ou sa location. Ils peuvent aussi lui communiquer une liste de professionnels locaux. Mais en aucun cas, ils ne doivent lui imposer de contracter avec un diagnostiqueur précis.

Certaines agences immobilières, à titre commercial en contrepartie d’un mandat exclusif de vente par exemple, proposent “d’offrir“ les diagnostics immobiliers à leur client, missionnant elles-mêmes un professionnel et prenant en charge directement sa facture. Cette pratique doit être prohibée en ce qu’elle crée un lien de droit direct entre l’agence immobilière et le professionnel. En revanche, rien n’empêche ces agences de rembourser les honoraires de l’expert en diagnostic que vous aurez vous-même choisi et dont vous aurez vous-même réglé la facture, par une réduction commerciale des honoraires de l’agence par exemple. 

Certains syndics de copropriété dont les besoins en diagnostics techniques sont importants (pour les parties communes des immeubles en copropriété) ont créé des filiales de diagnostics techniques. Lorsqu’il s’agit de réaliser des diagnostics sur les parties communes, donc pour le compte du syndicat des copropriétaires, ces filiales n’ont pas le droit d’intervenir : leur lien avec le donneur d’ordre est clairement établi. Il convient donc de demander au syndic de missionner d’autres entreprises.


Le diagnostiqueur immobilier doit obligatoirement se rendre sur les lieux pour réaliser sa mission.
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Les “diagnostics à distance“ ou par téléphone.

Il arrive que des diagnostiqueurs proposent à leur client de leur communiquer par téléphone l’ensemble des données sur leur bien afin de réaliser les diagnostics sans se déplacer. Ces “professionnels“ sont alors enclins à leur faire bénéficier d’une forte remise sur leur tarif puisque leurs frais d’intervention s’en trouve en effet fortement diminués ! Il faut refuser catégoriquement cette pratique inacceptable, contraire à la déontologie de la profession, et tout à fait illégale : le professionnel doit impérativement se déplacer et accomplir sa mission dans les locaux du bien immobilier objet de sa mission.

La direction générale de la consommation, de la concurrence et de la répression des fraudes (DGCCRF) est compétente pour sanctionner ces manquements à la Loi.


Sauf impossibilité matérielle, le diagnostiqueur immobilier doit vous remettre un devis écrit,
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Un devis écrit.

Les prix des diagnostics immobiliers sont librement déterminés par les professionnels. Pour éviter toute contestation, vous devez exiger de signer un devis écrit et détaillé.

Dès l'instant où le devis est accepté et signé par le professionnel et le consommateur, il a la même valeur qu'un contrat.
Le professionnel est tenu de respecter tous les engagements figurant sur le document, notamment en ce qui concerne le prix et les délais.


Un ordre de mission doit toujours être signé avec le professionnel choisi avant le début des expertises.
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D'autres critères de choix.

Comme pour toute commande de prestations, le cabinet de diagnostic doit remettre et faire signer à son client un ordre de mission au plus tard le jour de son intervention. Il s’agit du contrat définissant précisément le champ de l’engagement du professionnel en contrepartie du paiement de son client. Ce document protège donc juridiquement autant le professionnel que son client.

Un entretien entre le donneur d’ordre et le professionnel doit permettre à ce dernier, avant son intervention et si possible après visite du bâtiment, d’établir par écrit, ou sur tout autre support durable à la disposition du client, ce document obligatoire.
L’ordre de mission doit contenir, selon les informations données à l’expert :

  L’objet et l’étendue de la mission
  Le rappel des textes réglementaires s’appliquant à la mission
  Les conditions générales d’intervention
  La désignation du client
  La désignation et description du bâtiment
  L’adresse, la référence cadastrale, le n° du lot le cas échéant
  L’usage, la nature et le type du bâtiment
  L’historique du bâtiment
  L’accessibilité des parties de bâtiment, ouvrages et parties d’ouvrages à examiner
  Les prix et délais

 
Textes de référence - Code de la Construction et de l'Habitation

Article L. 271-4

I. - En cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente. En cas de vente publique, le dossier de diagnostic technique est annexé au cahier des charges.
Le dossier de diagnostic technique comprend, dans les conditions définies par les dispositions qui les régissent, les documents suivants :

Le constat de risque d'exposition au plomb prévu aux articles L. 1334-5 et L. 1334-6 du code de la santé publique ;
L'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante prévu à l'article L. 1334-13 du même code ;
L'état relatif à la présence de termites dans le bâtiment prévu à l'article L. 133-6 du présent code ;
L'état de l'installation intérieure de gaz prévu à l'article L. 134-6 du présent code ;
Dans les zones mentionnées au I de l'article L. 125-5 du code de l'environnement, l'état des risques naturels et technologiques prévu au deuxième alinéa du I du même article ;
Le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 134-1 du présent code ;
L'état de l'installation intérieure d'électricité prévu à l'article L. 134-7 ;
Le document établi à l'issue du contrôle des installations d'assainissement non collectif mentionné à l'article L. 1331-11-1 du code de la santé publique.

Les documents mentionnés aux 1°, 4° et 7° ne sont requis que pour les immeubles ou parties d'immeuble à usage d'habitation.

Le document mentionné au 6° n'est pas requis en cas de vente d'un immeuble à construire visée à l'article L. 261-1.
Lorsque les locaux faisant l'objet de la vente sont soumis aux dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ou appartiennent à des personnes titulaires de droits réels immobiliers sur les locaux ou à des titulaires de parts donnant droit ou non à l'attribution ou à la jouissance en propriété des locaux, le document mentionné au 1° porte exclusivement sur la partie privative de l'immeuble affectée au logement et les documents mentionnés au 3°, 4° et 7° sur la partie privative du lot.

II. - En l'absence, lors de la signature de l'acte authentique de vente, d'un des documents mentionnés aux 1°, 2°, 3°, 4°, 7° et 8° du I en cours de validité, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.

En l'absence, lors de la signature de l'acte authentique de vente, du document mentionné au 5° du I, l'acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.

L'acquéreur ne peut se prévaloir à l'encontre du propriétaire des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n'a qu'une valeur informative.

Article L. 271-5

La durée de validité des documents prévus aux 1° à 4°, 6°, 7° et 8° du I de l'article L. 271-4 est fixée par décret en fonction de la nature du constat, de l'état ou du diagnostic.

Si l'un de ces documents produits lors de la signature de la promesse de vente n'est plus en cours de validité à la date de la signature de l'acte authentique de vente, il est remplacé par un nouveau document pour être annexé à l'acte authentique de vente.

Si le constat mentionné au 1° établit l'absence de revêtements contenant du plomb ou la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations inférieures aux seuils définis par arrêté des ministres chargés de la santé et de la construction, il n'y a pas lieu de faire établir un nouveau constat à chaque mutation, le constat initial étant joint au dossier de diagnostic technique.

Si, après la promesse de vente, la parcelle sur laquelle est implanté l'immeuble est inscrite dans une des zones mentionnées au I de l'article L. 125-5 du code de l'environnement ou l'arrêté préfectoral prévu au III du même article fait l'objet d'une mise à jour, le dossier de diagnostic technique est complété lors de la signature de l'acte authentique de vente par un état des risques naturels et technologiques ou par la mise à jour de l'état existant.

Article L. 271-6

Les documents prévus aux 1° à 4°, 6° et 7° du I de l'article L. 271-4 sont établis par une personne présentant des garanties de compétence et disposant d'une organisation et de moyens appropriés.

Cette personne est tenue de souscrire une assurance permettant de couvrir les conséquences d'un engagement de sa responsabilité en raison de ses interventions.

Elle ne doit avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance ni avec le propriétaire ou son mandataire qui fait appel à elle, ni avec une entreprise pouvant réaliser des travaux sur les ouvrages, installations ou équipements pour lesquels il lui est demandé d'établir l'un des documents mentionnés au premier alinéa.

Un décret en Conseil d'Etat définit les conditions et modalités d'application du présent article.

Article R. 271-1

Pour l'application de l'article L. 271-6, il est recouru soit à une personne physique dont les compétences ont été certifiées par un organisme accrédité dans le domaine de la construction, soit à une personne morale employant des salariés ou constituée de personnes physiques qui disposent des compétences certifiées dans les mêmes conditions.

La certification des compétences est délivrée en fonction des connaissances techniques dans le domaine du bâtiment et de l'aptitude à établir les différents éléments composant le dossier de diagnostic technique.

Les organismes autorisés à délivrer la certification des compétences sont accrédités par un organisme signataire de l'accord européen multilatéral pris dans le cadre de la coordination européenne des organismes d'accréditation.

L'accréditation est accordée en considération de l'organisation interne de l'organisme en cause, des exigences requises des personnes chargées des missions d'examinateur et de sa capacité à assurer la surveillance des organismes certifiés.

Un organisme certificateur ne peut pas établir de dossier de diagnostic technique.
Des arrêtés des ministres chargés du logement, de la santé et de l'industrie précisent les modalités d'application du présent article.

Article R. 271-2

Les personnes mentionnées à l'article L. 271-6 souscrivent une assurance dont le montant de la garantie ne peut être inférieur à 300 000 euros par sinistre et 500 000 euros par année d'assurance.

Article R. 271-3

Lorsque le propriétaire charge une personne d'établir un dossier de diagnostic technique, celle-ci lui remet un document par lequel elle atteste sur l'honneur qu'elle est en situation régulière au regard des articles L. 271-6 et qu'elle dispose des moyens en matériel et en personnel nécessaires à l'établissement des états, constats et diagnostics composant le dossier.

Article R. 271-4

Est puni de l'amende prévue pour les contraventions de la cinquième classe le fait :

a) Pour une personne d'établir un document prévu aux 1° à 4° et au 6° de l'article L. 271-4 sans respecter les conditions de compétences, d'organisation et d'assurance définies par les articles R. 271-1 et R. 271-2 et les conditions d'impartialité et d'indépendance exigées à l'article L. 271-6 ;

b) Pour un organisme certificateur d'établir un dossier de diagnostic technique en méconnaissance de l'article R. 271-1 ;

c) Pour un vendeur de faire appel, en vue d'établir un document mentionné aux 1° à 4° et au 6° de l'article L. 271-4, à une personne qui ne satisfait pas aux conditions de compétences, d'organisation et d'assurance définies aux articles R. 271-1 et R. 271-2 ou aux conditions d'impartialité et d'indépendance exigées à l'article L. 271-6 .

La récidive est punie conformément aux dispositions de l'article 132-11 du code pénal.

Article R. 271-5

Par rapport à la date de la promesse de vente ou à la date de l'acte authentique de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, les documents prévus aux 1°, 3°, 4° et 6° du I de l’article L. 271-4 doivent avoir été établis depuis :

  sous réserve des dispositions du troisième alinéa de l’article L. 271-5, moins d'un an pour le constat de risque d'exposition au plomb ;
  moins de six mois pour l'état du bâtiment relatif à la présence de termites ;
  moins de trois ans pour l'état de l'installation intérieure de gaz ;
  moins de dix ans pour le diagnostic de performance énergétique ;
  moins de trois ans pour l'état de l'installation intérieure d'électricité.

Qui sommes-nous ?

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Pour vous aider à sélectionner un diagnostiqueur sérieux, le RNDA ne référence que ceux qui respectent l’essentiel de leurs obligations professionnelles et exercent leur métier avec rigueur. Pour s’en assurer, ils sont contrôlés et leurs prestations sont évaluées par leurs clients. En missionnant un professionnel arborant...

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