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La plus grande partie des informations dues à l’acquéreur d’un bien immobilier est aujourd’hui regroupée dans un dossier, appelé dossier de diagnostic technique, qui doit être annexé à la promesse de vente, ou à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente. + d'infos - d'infos

La plus grande partie des informations dues par le vendeur d’un bien immobilier est aujourd’hui regroupée dans un dossier, appelé dossier de diagnostic technique, qui doit être porté à la connaissance de l’acquéreur. La production de ce dossier en annexe de la promesse  (ou à défaut de promesse à l’acte authentique de vente) autorise le vendeur à s’exonérer de son obligation de garantie des vices cachés.

Sept diagnostics composent actuellement le “dossier de diagnostic technique vente“ :

  le constat de risque d'exposition au plomb (CREP)
  l'état des risques naturels et technologiques 
  le diagnostic de performance énergétique (DPE)
  l'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante
  l'état relatif à la présence de termites
  l'état de l'installation intérieure de gaz
  l'état de l'installation intérieure d'électricité

Un huitième document sera introduit dans le dossier à compter du 1er janvier 2013 :

  le diagnostic de l’installation d’assainissement non-collectif

Les éléments du dossier de diagnostic technique et les autres diagnostics et informations obligatoires lors d’une vente : tableau récapitulatif.
 
Nom du diagnostic Immeubles concernés Durée de validité Obligation en cas de vente Auteur de l’état Sanctions
Constat de risque d'exposition au plomb (CREP) Tout immeuble ou partie d’immeuble à usage d’habitation construit avant le 1er janvier 1949  1 an
  Illimitée en l’absence de plomb ou plomb à des concentrations inférieures aux seuils
Doit être annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de  vente Diagnostiqueur immobilier certifié Impossibilité pour le vendeur de s’exonérer de sa garantie des vices cachés correspondante
Etat mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante Tout immeuble ou partie d’immeuble bâti dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 Illimitée Doit être annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de  vente Diagnostiqueur immobilier certifié Impossibilité pour le vendeur de s’exonérer de sa garantie des vices cachés correspondante
Diagnostic de performance énergétique (DPE) Tout immeuble bâti avec certaines exceptions 10 ans Doit être annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de  vente Diagnostiqueur immobilier certifié Aucune
Etat des risques naturels et technologiques Tout immeuble situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques naturels ou technologiques ou zone sismique 6 mois Doit être annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de  vente Vendeur ou professionnel Possibilité pour l’acquéreur de demander l’annulation du contrat ou une diminution du prix de vente
Déclaration installation classée Tout terrain objet d’une vente sur lequel une installation classée a été exploitée Information ponctuelle Information sur l’existence de l’exploitation et, à condition qu’ils soient connus du vendeur, des dangers ou inconvénients importants qui en résultent Déclaration du vendeur Action en nullité de la vente ou diminution du prix. Possibilité d’exiger, au frais du vendeur, la suppression des dangers et inconvénients dès lors que la remise en état du site n’a pas un coût disproportionné par rapport au prix de vente
Obligation de déclaration de tout sinistre ayant donné lieu à indemnisation Tout immeuble bâti ou non Information ponctuelle Le vendeur doit informer l’acquéreur par écrit d’une indemnisation de sinistre Déclaration du vendeur Possibilité de demander l’annulation du contrat ou la diminution, selon le cas, du prix de vente
Etat de l'installation intérieure de gaz Tout logement dont l’installation intérieure de gaz date de plus de quinze ans 3 ans Doit être annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de  vente Diagnostiqueur immobilier certifié Impossibilité pour le vendeur de s’exonérer de sa garantie des vices cachés correspondante
Etat de l'installation intérieure d'électricité Tout logement dont l’installation intérieure d’électricité date de plus de quinze ans 3 ans Doit être annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de  vente Diagnostiqueur immobilier certifié Impossibilité pour le vendeur de s’exonérer de sa garantie des vices cachés correspondante
Document issu du contrôle de l’état de l’installation d’assainissement non collectif Tout immeuble non raccordé au réseau public de collecte des eaux usées 8 ans maximum Le document doit être annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de  vente Commune Impossibilité pour le vendeur de s’exonérer de sa garantie des vices cachés correspondante
Garantie de superficie “loi Carrez“ Tous les lots ou fractions de lots situés en copropriété et objets d’une vente à l’exception des caves, garages, emplacements de stationnement, ainsi que des lots ou fractions de lot d’une superficie inférieure à 8m2 Déclaration valable jusqu’à modification du bien La superficie du bien doit être mentionnée dans la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de  vente Déclaration du vendeur ou professionnel Action de l’acquéreur en nullité de l’acte si absence de mention
Diagnostic technique du bâtiment Lots ou fractions de lots issus d’une mise en copropriété d’un immeuble Illimitée Transmission par le notaire ou  obligation du vendeur de transmettre à un candidat acquéreur en faisant la demande Etabli par un professionnel.

Détenu par le syndic
Aucune (ou mise en cause de la responsabilité du notaire)
Carnet d’entretien Lots ou fractions de lots de copropriété Illimitée Transmission par le vendeur aux candidats acquéreurs qui en font la demande Etabli et détenu par le syndic Aucune
Risque miniers Tout terrain objet d’une vente sur le tréfonds duquel une mine a été exploité Déclaration Information sur l’existence de la mine et, à conditions qu’ils soient connus du veneur, des dangers ou inconvénients importants qui en résultent Déclaration du vendeur Annulation de la vente ou diminution du prix. Possibilité d’exiger, au frais du vendeur, la suppression des dangers et inconvénients dès lors que la remise en état n’a pas un coût disproportionné au prix de vente
 

Les diagnostics immobiliers ont deux fonctions essentielles : donner une information aux candidats acquéreurs sur les caractéristiques de l’immeuble et permettre au vendeur de s’exonérer de sa garantie des vices cachés. + d'infos - d'infos

Les diagnostics immobiliers ont deux fonctions essentielles :

1. Les diagnostics apportent une information aux candidats acquéreurs sur les caractéristiques de l’immeuble sur des points de plus en plus nombreux :

  Les matériaux dangereux pour leur santé et pouvant grever la valeur de l’immeuble (amiante et plomb) ;
  Les éléments dangereux pour leur sécurité : chaudières gaz défectueuses et installation  d’électricité présentant des anomalies ;
  L’état des risques naturels et technologiques liés à la situation géographique du logement ;
  Les vices pouvant porter atteinte à la solidité du bâtiment et donc à sa valeur : infestation de termites ou d’autres parasites du bois ;
  La performance énergétique de l’immeuble.

2. Les diagnostics immobiliers permettent au vendeur de s’exonérer de sa garantie des vices cachés.

L’obligation du vendeur de garantir les vices cachés

Selon le code civil, le propriétaire vendeur est tenu de remettre à l’acquéreur le bien dans l’état prévu au contrat et de lui en garantir ses éventuels vices cachés. La garantie des vices cachés fait peser sur le vendeur un risque important. Lorsque le vice caché est reconnu par le juge, l’acquéreur peut, soit demander l’annulation du contrat de vente, soit une diminution du prix, même si le vendeur n’avait pas connaissance du défaut.

De plus, s’il est démontré que le vendeur connaissait l’existence du vice au moment de la vente, il devra verser des dommages-intérêts à l’acquéreur.

Qu’est ce qu’un vice caché ?

Un vice caché est un défaut, non apparent lors de l’achat, qui empêche l’usage du bien dans des conditions normales. C’est le cas d’une installation de gaz s’avérant dangereuse, une infestation de termites ou encore de fissures rebouchées mais réapparues après la vente et résultant de l’insuffisance de fondations. C’est au seul juge d’estimer si ce défaut était réellement caché, qu’il existait bien au moment de la vente, qu’il est suffisamment grave pour empêcher ou gêner l’occupation normale du bien et que l’acquéreur n’en avait pas connaissance au moment de contracter.

La clause d’exonération de la garantie des vices cachés

Généralement, dans l’avant contrat et le contrat de vente, une clause de non-garantie des vices est insérée précisant que l’acquéreur prend le bien en l'état et renonce à tout recours pour quelque cause que ce soit. Elle est généralement rédigée ainsi :

CHARGES ET CONDITIONS

« La présente vente est faite aux conditions suivantes, que l’acquéreur s’oblige à exécuter et accomplir :
  1° De prendre l’immeuble vendu dans son état actuel, sans garantie de l’état du sol ou du sous-sol, fouilles ou excavations, mitoyennetés, communautés, défaut d’entretien ou d’alignement, ou autres vices ou défauts cachés, soit d’erreur ou d’omission dans la désignation ou dans l’origine de propriété, soit enfin dans la contenance. ... »

Pour les risques entrant dans le champ des diagnostics contenus dans le DDT (amiante, plomb, risques naturels et technologiques, installations de gaz et d’électricité et termites), cette clause destinée à protéger le vendeur de recours fait effet si :

  Le vendeur a respecté son obligation d’annexer au contrat de vente un dossier de diagnostic valable et réalisé par un professionnel répondant à divers critères de compétence, d’indépendance et de solvabilité (voir 2ème partie de cet ouvrage).
  Le vendeur n’est pas un  professionnel
  Le vendeur n’est pas de mauvaise foi

Pour les autres risques, la clause n’est valable que si le vendeur n’est pas un professionnel ou que si, par ailleurs, l’acquéreur n’est pas en mesure de prouver que le vice était connu par le vendeur au moment de la signature de l'acte.


Les diagnostics doivent être réalisés avant  la mise en vente du bien : le propriétaire sera ainsi en mesure de faire d’éventuels travaux et de donner une information complète aux premières personnes intéressées par son bien ce qui en facilitera la vente. + d'infos - d'infos

Les diagnostics doivent être réalisés avant la mise en vente du bien

Vous en connaitrez les éventuels défauts qui détermineront en partie sa valeur vénale.
Un appartement comportant des revêtements contenant du plomb peut légitimement inquiéter les visiteurs et être plus difficile à vendre en l’état, alors qu’il est assez rapide et peu coûteux, de les faire remplacer ou de les recouvrir (en prenant les précautions nécessaires).

Bien souvent, la présence d’anomalies est connue de l’acquéreur au moment ou celui-ci s’apprête à signer l’avant-contrat et après que la négociation du prix avec le vendeur ait eu lieu. Cette situation provoque fréquemment la remise en cause de l’accord prévu entre les deux parties et génère des conflits qui pourraient être évités. Pour une bonne et sereine négociation du prix, les deux parties doivent connaître précisément les caractéristiques du bien.

De même qu’en effectuant les diagnostics  avant la mise en vente, le donneur d’ordre se donne le temps de bien sélectionner le diagnostiqueur immobilier et de vérifier sa qualité.

Enfin, la mission du diagnostiqueur immobilier sera facilitée puisqu’il pourra réaliser l’ensemble des investigations nécessaires à la bonne réalisation de sa mission au lieu d’être contraint, comme c’est le cas encore trop souvent, d’intervenir dans l’urgence. La qualité des diagnostics qu’il vous remettra en sera préservée.


L’intervention du notaire lors de la signature de l’avant-contrat est toujours souhaitable, notamment lorsqu’il est nécessaire d’y insérer des conditions suspensives concernant la réalisation des diagnostics immobiliers.
+ d'infos - d'infos

L’intervention du notaire dès la signature de l’avant-contrat de vente

Même si l’intervention du notaire n’est pas obligatoire pour la rédaction de l’avant-contrat (promesses de vente ou compromis de vente), il est tout de même recommandé de passer par lui. L’avant-contrat de vente prévoit en effet les modalités de l’engagement définitif des deux parties. L’acte authentique n’étant que la réitération sous une forme permettant la publicité foncière de la vente. Vous bénéficierez de son assistance et des garanties liées à son intervention.

L’expertise et les conseils du notaire peuvent être salutaires pour le vendeur comme pour l’acquéreur dans le cas où la vente serait plus complexe que prévu en raison, par exemple, de la découverte tardive par l’acquéreur de rapports de diagnostics techniques alarmants.

Le rôle du notaire

Le notaire est chargé de s’assurer de la légalité de la vente, de contrôler la conformité des diagnostics qui lui sont adressé. Outre les dates de validité des diagnostics, il s’assure que le professionnel a bien les qualités prescrites pour les établir.

Mais il n’a pas à juger de la pertinence des conclusions des rapports qu’il a entre les mains puisqu’il ne connait pas l’immeuble diagnostiqué.

En outre, ses champs d'intervention sont nombreux :

  Le notaire est chargé de rédiger la promesse ou le compromis de vente et de réunir toutes les pièces administratives nécessaires à la transaction (certificat d'urbanisme, extrait de cadastre, ...).
Si l'achat nécessite une hypothèque ou l'établissement d'un Privilège de Prêteur de Deniers, il doit effectuer les démarches administratives auprès du conservateur des hypothèques et des établissements financiers. Le notaire avance les frais administratifs pour le compte de son client, qui les lui remboursera par la suite.
  Le notaire doit également vérifier diverses informations juridiques et d’ordre administratif, afin d’éviter tout problème ultérieur. Par exemple, il vérifie si le bien n'est pas hypothéqué, s'il n'existe pas de droit de préemption sur un terrain, ...
  Le notaire est chargé de rédiger l'acte final de vente et d'enregistrer la transaction. Il prend en charge les formalités de publicité foncière.

Au-delà de ces champs d'intervention, le notaire a également un rôle de conseil. Il peut jouer un rôle d'intermédiaire dans une transaction, et négocier une vente pour le compte de son client. Il procède parfois à une expertise du bien.

 
 

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