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Ce qu'il faut savoir !

L’hétérogénéité des compétences des diagnostiqueurs immobiliers ainsi que le manque de professionnalisme de quelques uns doivent vous inciter à être vigilant. + d'infos - d'infos

La mission du diagnostiqueur immobilier est devenue si vaste et variée qu’il peut parfois faire une erreur lors de son intervention ou au moment de la rédaction de ses rapports.

De plus, la concurrence acharnée que se livrent certains diagnostiqueurs, dans un marché saturé, peut conduire à des dérives qui peuvent vous coûter très cher.

En terme de compétences, l’obligation de certification des diagnostiqueurs immobiliers n’a pas eu l’effet escompté. En effet, on rencontre aujourd’hui encore, parmi une majorité de professionnels très compétents, des diagnostiqueurs immobiliers dont les connaissances techniques sont trop limitées et qui sont malgré tout certifiés.

Or, la mission des diagnostiqueurs immobiliers ne peut souffrir d’aucune négligence : c’est en effet la santé et la sécurité des occupants des immeubles qui sont en jeu.


En cas de fautes manifestes ou de comportement douteux du diagnostiqueur : refusez de payer et alertez l’organisme qui lui a délivré sa certification. + d'infos - d'infos

Lors de l’intervention du diagnostiqueur immobilier ou à la lecture des rapports de diagnostics,
vous constatez :

  des erreurs ou omissions manifestes,
  un comportement douteux (voir le descriptif des modalités d’intervention des diagnostiqueurs immobiliers dans le détail de chaque diagnostic),
  une intervention nettement trop rapide,
  l’utilisation de matériel inadapté lors de l’intervention (voir la description des bonnes pratiques et du matériel adapté pour chacun des diagnostics du DDT)
  une facturation ne correspondant pas au prix annoncé

1. Dans un  premier temps, ne payez pas !

Si ce n’est pas encore fait, vous êtes en droit de refuser de payer puisque la prestation fournie en contrepartie de votre paiement est imparfaitement réalisée.

2. Rapprochez-vous du professionnel pour lui indiquer les points litigieux.

Si le litige survient après le diagnostic, il convient d’informer le diagnostiqueur immobilier de vos griefs. En lui téléphonant ou en lui adressant un courrier dans les autres cas. Le diagnostiqueur immobilier doit recueillir vos observations et, si cela s’avère nécessaire, refaire le ou les rapports en se rendant à nouveau sur place.

Attention ! Vous avez signé un ordre de mission : assurez-vous que vos griefs ne sont pas contraires à l'objet de la mission du diagnostiqueur immobilier (vous ne pourrez pas, par exemple, lui reprocher de ne pas avoir visité les combles si aucune trappe de visite ne permet de le faire : il vous appartient de créer cette trappe avant l'intervention du professionnel)

De plus, le diagnostiqueur immobilier est tenu de refuser des exigences qui seraient contraires à son obligation d’impartialité dans l’exercice de sa mission et dans la limite de la législation en vigueur : surface mesurée pas assez “vendeuse“ aux yeux du propriétaire, conclusions trop alarmantes susceptibles de compromettre une vente, etc.

La mission du diagnostiqueur immobilier doit se situer au-dessus de ces considérations.

 
3. En cas de contestation, il vous reste plusieurs possibilités. 

  Demandez  à le diagnostiqueur immobilier de fournir la prestation conformément aux textes législatifs en vigueur : envoyez-lui une lettre recommandée avec accusé de réception le mettant en demeure de reprendre ou d’achever sa mission. Alertez l’organisme qui lui a délivré sa certification. Celui-ci, après étude du dossier, prendra les mesures qui s’imposeront, soit, dans les cas les plus graves, suspension voire retrait de la certification du professionnel incriminé. A cet effet, le diagnostiqueur immobilier est tenu à l’obligation de tenir à jour un état des réclamations et plaintes  qu’il devra présenter lors de la surveillance exercée par son organisme de certification ainsi qu’à l’occasion de sa re-certification au terme d’une période de cinq ans.)
  Le recours à un tiers. Avant d’entamer une procédure devant un juge, une ultime tentative de conciliation est envisageable avec le recours d’un tiers. Pour cela, vous pouvez vous adresser au syndicat professionnel (si le diagnostiqueur est affilié à un tel syndicat) ou à une association de consommateur.
  Missionnez un autre diagnostiqueur immobilier pour réaliser correctement la mission.

Facturation non conforme au devis ou au prix annoncé

Dans deux seules hypothèses, le devis et la facture peuvent mentionner une somme différente :

  lorsque les informations communiquées au diagnostiqueur immobilier étaient erronées ou imprécises. L’expertise d’un bien dont le descriptif est très différent de celui annoncé demandera par exemple plus de temps au diagnostiqueur. De même qu’une approximation dans la date de construction peut faire varier le nombre de diagnostics à réaliser. Il est donc normal que le diagnostiqueur applique un supplément : il doit néanmoins vous l’indiquer clairement.
  lorsque des prélèvements pour analyse s’avèrent nécessaires. C’est souvent le cas à l’occasion du repérage de l’amiante et parfois aussi pour le constat de risque d'exposition au plomb et de l'état parasitaire.  Il est impossible de prévoir ces surcoûts avant  l’exécution de la mission. Toutefois, ces éventuels surcoûts doivent être mentionnés sur le devis.

L’ordre de mission ou le devis ne peuvent prévoir le nombre de prélèvements et d’analyses. Ce n’est en effet qu’au moment de son intervention que le diagnostiqueur immobilier pourra définir le nombre de prélèvements nécessaires. Ceci dit, il pourra vous informer, lors de la visite préalable, d'une suspicion de prélèvements de matériaux qu'il aurait pu voir à cet effet.

En dehors de ces deux hypothèses, si la facture est supérieure au devis, il convient de demander des explications au professionnel. En cas de contestation, le client peut saisir la Direction Départementale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes (DDCCRF) du département d’exercice du professionnel.

Le rôle de la DGCCRF
(Direction Générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes)

La DGCCRF relève les infractions aux dispositions du code de la consommation, notamment en matière d’affichage des prix et de publicité mensongère.

La DGCCRF vérifie également le respect des conditions d'exercice des professionnels de tous secteurs, notamment de l’immobilier.
Dans ce cadre, plus de 16 800 actions de contrôle ont été réalisées en 2007 dans des domaines aussi variés que l’intermédiation immobilière (agences immobilières) la construction de maisons individuelles, le diagnostic technique immobilier ou l’administration d’immeubles.

La DGCCRF peut être saisie par courrier recommandé. 



Etant lié par un contrat d’entreprise avec le donneur d’ordre (vendeur, bailleur, etc.…), une erreur de diagnostic peut conduire à l’engagement de la responsabilité du diagnostiqueur immobilier et à la réparation d’un préjudice. Toutefois, le juge condamne lourdement les propriétaires de mauvaise foi. + d'infos - d'infos

En cas de faute de l’expert, le propriétaire ou l’acquéreur ou encore le locataire disposent de recours s’ils pensent avoir subis un préjudice consécutif à cette faute. L’étude de la jurisprudence existante, encore peu fournie du fait de la jeunesse de la profession, laisse penser que l’expert est tenu à une obligation de moyens pour la réalisation de ses missions, toutefois, dans la limite de la législation régissant ces différentes interventions (il ne peut en effet être reproché au diagnostiqueur immobilier un problème dans la charpente alors même que son rapport mentionnait l’impossibilité d’y accéder sans travaux destructifs : il appartient au propriétaire de mettre tout en œuvre pour rendre accessible les parties cachées ou inaccessibles).

L’obligation de moyens du diagnostiqueur immobilier

Le diagnostiqueur immobilier est tenu à une obligation de moyens : il s’engage à employer des moyens appropriés à l’obtention d’un résultat (comme un médecin s’engage à soigner le patient et non à le guérir).

La faute de l’expert consiste à ne pas avoir mis en œuvre des moyens suffisants, à ne pas avoir été suffisamment consciencieux, diligent ou prudent dans la conduite de sa mission.
Il commet une faute s’il réalise un diagnostic incomplet, que ce soit par incompétence ou par négligence. C’est le cas d’un professionnel n’ayant pas mentionné une partie du bien diagnostiqué dans son rapport, alors même que cette partie était accessible et n'a pas été mentionnée dans le rapport comme étant non vue.
Il commet également une faute si le diagnostic qu’il délivre à son client est erroné. Si par exemple, il ne repère pas une anomalie grave sur l’installation de gaz ou si après visite d’un bien infesté de termites, il rédige un rapport concluant en l’absence de termites.

Mais, les diagnostiqueurs étant depuis peu des professionnels certifiés, il y a fort à parier que leur obligation de moyens deviendra bientôt une obligation de résultat. Il suffira alors d’une erreur de diagnostic pour établir son manquement professionnel. Il n'en demeure pas moins qu'il appartiendra au juge de déterminer la faute. Compte tenu  du fait qu'une procédure judiciaire est très longue (environ 2 ans) et coûteuse, nous ne pouvons que vous conseiller de tenter tout règlement à l'amiable avant d'envisager de faire appel à la justice, dont la décision ne sera pas forcément celle escomptée.

Les diagnostics incomplets

2 hypothèses :

  Soit le propriétaire des lieux n’a pas permis (ou à refusé) l’accès au diagnostiqueur à une partie de l’immeuble. Le professionnel est dans ce cas tenu de signaler cette impossibilité en le notant dans son rapport. La responsabilité repose donc entièrement sur le propriétaire.
  Soit le professionnel a omis de visiter une zone ou une pièce par négligence. Dans ce cas, sa responsabilité peut être clairement établie.

Conséquence :

Dans ces deux hypothèses, les conséquences pour le vendeur sont les mêmes : son exonération de la garantie des vices cachés sur les parties manquantes ne joue pas. Le vendeur reste donc entièrement responsable vis-à-vis de son acheteur des éventuels vices cachés.

Vous comprenez dès lors l’importance de choisir un diagnostiqueur sérieux, et d'écarter ceux dont les tarifs anormalement bas cachent forcément quelque chose.

Les recours contre l’expert auteur d’une faute

Si l’expert a commis une faute, il engage sa responsabilité délictuelle. Il appartient alors à la victime de prouver la faute et de démontrer qu’elle est la cause d’un préjudice.

Dans la plupart des diagnostics, les investigations et méthodes que doivent suivre l’expert sont  précisément indiquées par les règles légales et normatives. Il n’est alors pas difficile de savoir s’il s’agit ou non d’une faute du professionnel. Avant de recourir à la justice, assurez-vous que les textes de loi régissant les diagnostics immobiliers démontrent une faute du diagnostiqueur. En effet, la plupart de ces textes font mention du cadre limité du diagnostic (ils indiquent clairement que ces investigations se font visuellement sans démontage, déplacement de meuble, de revêtements de sol, de mur, etc.. Ainsi, une plaque d'amiante découverte lors de travaux destructif ne pourra vous permettre d'ester en justice).

La clause de subrogation

De plus en plus de notaires introduisent dans les actes de vente une clause prévoyant la subrogation de l’acquéreur dans les droits du vendeur à l’encontre du professionnel. Cette clause permet à l’acquéreur d’agir directement et donc plus facilement contre le professionnel auteur d’une faute même si aucun contrat ne les relie. En l’absence de cette clause, l’acquéreur s’estimant lésé doit porter plainte contre le vendeur qui, à son tour, incriminera le diagnostiqueur, le cas échéant. De plus, si le diagnostic a été réalisé pour le compte d'un propriétaire précédent (cas du diagnostic amiante pour lequel il n'y a aucune durée de validité), vous devrez portez plainte contre le propriétaire vendeur, qui à son tour incriminera le propriétaire précédent, jusqu'à arrivé au propriétaire qui aura missionné l'expert, d'où l'utilité d'exiger qu'un nouveau certificat soit produit lorsque vous achetez.

Quel préjudice réparable ?

C’est au seule juge d’estimer de façon individualisée la nature et le montant du préjudice. Il n’existe donc pas de règles en la matière. Mais généralement, ce sont les frais de la vente ou ceux résultant d’une résolution ou d’une diminution du prix le cas échéant : droits de mutations, honoraires du notaire, commission de l’agence  et toutes les dépenses  liées à la vente.

Ce peut être aussi le coût des travaux de désamiantage, de retrait ou d’éradication.

Si l’on souhaite porter plainte parce que le cabinet de diagnostic immobilier a commis une infraction pénale, il faut saisir le Procureur de la République par courrier recommandé avec avis de réception.

 
 

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